Le Bail Réel Solidaire (BRS) est un dispositif innovant qui permet aux ménages modestes de devenir propriétaires de leur résidence principale à un coût significativement inférieur au marché. En dissociant la propriété du foncier et du bâti, le BRS offre une opportunité unique d’accession sociale à la propriété. À l’approche de 2025, des modifications importantes sont prévues pour renforcer et adapter ce dispositif.
Qu’est-ce que le Bail Réel Solidaire (BRS) ?
Institué en 2017, le BRS permet à des ménages, sous conditions de ressources, d’acquérir un logement en pleine propriété tout en louant le terrain sur lequel il est construit à un Organisme de Foncier Solidaire (OFS). Cette séparation entre le foncier et le bâti réduit le coût d’acquisition de 20 à 35 % par rapport aux prix du marché immobilier traditionnel.
Fonctionnement du BRS
- Acquisition du logement : L’acheteur devient propriétaire des murs de son habitation.
- Location du terrain : Le terrain est loué à un OFS pour une redevance mensuelle modeste, généralement comprise entre 1 et 2 € par mètre carré. Meilleurs Agents
- Durée du bail : Le bail est conclu pour une période allant de 18 à 99 ans, offrant une stabilité résidentielle à long terme.
Avantages du BRS
- Prix d’achat réduit : En ne payant que le bâti, le coût total est considérablement diminué, rendant l’accession à la propriété plus accessible.
- TVA réduite : Les logements acquis en BRS bénéficient d’une TVA à taux réduit de 5,5 % au lieu de 20 %, augmentant ainsi l’attractivité financière du dispositif. Meilleurs Agents
- Frais de notaire réduits : Calculés uniquement sur la valeur du bâti, les frais de notaire sont moins élevés que dans une transaction immobilière classique.
- Exonération de taxe foncière : Certaines communes proposent une exonération totale ou partielle de la taxe foncière pour les logements en BRS, allégeant ainsi les charges annuelles des propriétaires. Plan Immobilier
Éligibilité au BRS en 2025
À partir du 1ᵉʳ janvier 2025, les conditions d’accès au BRS seront renforcées pour cibler davantage les ménages sans patrimoine immobilier.
Nouveaux Critères d’Éligibilité
- Absence de propriété immobilière : Les candidats ne devront pas être propriétaires d’un logement adapté à leurs besoins et capacités financières, susceptible de constituer leur résidence principale. Service Public
- Absence de revenus locatifs suffisants : Les ménages ne devront pas posséder de biens immobiliers générant des revenus locatifs suffisants pour acquérir un logement dans le parc privé. Service Public
- Plafonds de ressources : Les revenus des ménages devront respecter des plafonds spécifiques, variables selon la composition du foyer et la zone géographique du logement. Les ressources prises en compte sont celles de l’année N-2. Est Républicain
Plafonds de Ressources pour 2024
Les plafonds de ressources pour bénéficier du BRS en 2024 sont les suivants :
| Nombre de personnes dans le foyer | Zones A et A bis | Zone B1 | Zones B2 et C |
|---|---|---|---|
| 1 | 37 581 € | 37 581 € | 32 673 € |
| 2 | 56 169 € | 56 169 € | 43 633 € |
| 3 | 73 630 € | 67 517 € | 52 471 € |
| 4 | 87 909 € | 80 875 € | 63 347 € |
| 5 | 104 592 € | 95 739 € | 74 518 € |
| 6 | 117 694 € | 107 738 € | 83 983 € |
| Par personne supplémentaire | +13 116 € | +12 005 € | +9 368 € |
Ces plafonds sont susceptibles d’évoluer en 2025.
Procédure d’Attribution et Engagements
Déclaration sur l’Honneur
Les candidats devront signer une déclaration sur l’honneur attestant de leur éligibilité, notamment l’absence de propriété immobilière conforme aux nouveaux critères.
Mise en Location du Logement
Les propriétaires d’un bien acquis en BRS pourront le mettre en location, sauf interdiction stipulée dans le contrat de bail. Toute intention de location devra être préalablement signalée à l’OFS, précisant la partie du logement concernée et la période de location envisagée.
Processus d’Acquisition en BRS
- Recherche du logement : Identifier des logements disponibles en BRS via les OFS, les promoteurs immobiliers ou les sites d’annonces spécialisées.
- Vérification de l’éligibilité : Confirmer le respect des critères de ressources et l’absence de patrimoine immobilier selon les nouvelles conditions applicables en 2025.
- Constitution du dossier :
Préparer un dossier complet comprenant :- Vos justificatifs de revenus (avis d’imposition N-2).
- Une déclaration sur l’honneur attestant de votre éligibilité.
- Les documents relatifs à votre capacité de financement (accord de principe de la banque, apport personnel, etc.).
- Validation par l’OFS :
L’Organisme de Foncier Solidaire examine votre dossier pour valider votre éligibilité et s’assurer que le bien correspond à vos besoins. - Signature du bail réel solidaire :
Un notaire établit et enregistre le contrat de BRS, précisant vos droits et obligations, ainsi que la redevance à payer pour la location du terrain. - Finalisation de l’acquisition :
Une fois le BRS signé, vous procédez à l’achat du logement auprès du promoteur ou vendeur.
Exemple Pratique : Combien économise-t-on avec le BRS en 2025 ?
Étude de cas :
Un appartement neuf de 70 m² à Bordeaux, en zone B1.
Prix classique sans BRS :
- Prix au m² : 4 500 €.
- Coût total : 315 000 €.
- TVA classique à 20 % : 63 000 €.
Prix avec BRS :
- Prix réduit (exclusion du foncier) : 220 000 €.
- TVA réduite à 5,5 % : 12 100 €.
Économies réalisées :
- Différence de coût d’acquisition : 95 000 €.
- Économie sur la TVA : 50 900 €.
Résultat : Le BRS rend l’achat de cet appartement accessible à un ménage avec des revenus modestes, tout en garantissant un cadre de vie attractif.
Avantages et Inconvénients du BRS
Avantages du BRS
- Accessibilité accrue :
Le prix réduit permet aux ménages modestes de devenir propriétaires dans des zones où l’immobilier classique est souvent hors de portée. - Sécurité résidentielle :
Le bail de longue durée (jusqu’à 99 ans) offre une stabilité importante pour les foyers. - Fiscalité avantageuse :
Entre TVA réduite, exonération de taxe foncière et frais de notaire réduits, les économies sont significatives. - Encadrement des reventes :
La revente des biens en BRS est strictement encadrée pour éviter toute spéculation immobilière. Cela garantit que le bien reste accessible aux futurs acquéreurs modestes.
Inconvénients du BRS
- Revente limitée :
Le prix de revente est encadré, ce qui peut réduire les perspectives de plus-value pour le propriétaire. - Charges supplémentaires :
La redevance à payer pour la location du terrain peut représenter une charge mensuelle supplémentaire. - Critères d’éligibilité restrictifs :
Les plafonds de ressources et les nouvelles conditions d’absence de propriété ou de revenus locatifs rendent le dispositif inaccessible à certains ménages.
BRS et Éligibilité en 2025 : Comment Vérifier Vos Droits ?
Si vous êtes intéressé par le BRS en 2025, il est essentiel de vérifier votre éligibilité avant de lancer votre projet d’acquisition. Voici les étapes à suivre :
- Simulateurs en ligne :
Utilisez des outils proposés par les sites spécialisés pour déterminer rapidement si vos revenus respectent les plafonds en vigueur dans votre zone géographique. - Contactez un OFS local :
Les Organismes de Foncier Solidaire gèrent directement les projets en BRS. Ils sont vos interlocuteurs privilégiés pour confirmer votre éligibilité et accéder à des logements adaptés. - Sollicitez un conseiller :
Un conseiller en gestion de patrimoine ou un courtier immobilier peut vous accompagner dans toutes les étapes de votre projet, de l’étude de faisabilité à la signature du contrat.
Le BRS en 2025 : Une Opportunité à Saisir
Le Bail Réel Solidaire 2025 est plus qu’un dispositif social : c’est une révolution dans l’accession à la propriété. En permettant à des ménages exclus du marché immobilier classique de devenir propriétaires à moindre coût, le BRS offre une solution durable face à la crise du logement.
Cependant, son cadre strict et ses critères d’éligibilité nécessitent un accompagnement professionnel pour en tirer pleinement parti. Si vous souhaitez savoir si vous êtes éligible au BRS en 2025, n’hésitez pas à réaliser un diagnostic gratuit et personnalisé en ligne.
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