Découvrez dans cet article les inconvénients et avantages du bail réel solidaire.
Sommaire :
Le BRS sur France 2
Posséder son propre logement est un rêve nourri par plus d’un. Ce désir se heurte cependant à plusieurs limites dont la principale est la limite financière. Afin de venir en aide aux personnes désireuses de payer une maison, plusieurs aides et mécanismes ont été mis au point. Le bail réel solidaire est l’un de ces mécanismes.
Découvrez ici un avis objectif sur le bail réel solidaire ses avantages et inconvénients.
Inscrivez-vous à l’alerte pour être informé des prochaines ventes de logements
Bail réel solidaire (BRS) : Inconvénients
Le bail réel solidaire bien qu’apprécier de tous présente aussi des inconvénients.
Bail Réel Solidaire Inconvénient n°1 : Éligibilité Restreinte et Critères d’Attribution
MAJ 16/12/2023 : Les nouveaux plafonds de revenu ont été publié pour le 01/01/2024 et sont fortement relevés permettant à plus de 10 millions de personnes d’être éligible au Bail Réel Solidaire
L’un des principaux inconvénients du BRS est la limitation de ressources à laquelle il est soumis. En effet, ce bail a été prévu spécifiquement pour aider les familles modestes à acquérir un habitat décent. Dans cette optique, le législateur a fixé des limites financières qui constituent un facteur d’élimination stricte. Les foyers sélectionnés doivent donc monter la preuve qu’ils sont dans cette marge financière imposée.
Pour effectuer cette justification, un avis d’imposition N-2 doit être fourni par l’acquéreur, mais aussi par les occupants du logement. Le plafond des ressources est fixé en fonction des zones géographiques concernées. Pour la zone A qui est la plus urbaine, cette limite est de 32 562 euros par habitant. Pour les zones B et C qui concernent beaucoup plus les agglomérations, le plafond est de 24 683 euros.
Bien que cela puisse sembler restrictif, cette mesure assure une distribution équitable des avantages du BRS et contribue à soutenir ceux qui ont le plus besoin d’aide pour accéder à la propriété.
Inconvénient n°2 : Conditions de Revente Restreintes
Les propriétaires sous BRS sont soumis à des conditions strictes lors de la revente de leur bien, limitant ainsi le potentiel de plus-value.
Cette restriction contribue à maintenir l’accessibilité financière en évitant la spéculation immobilière, garantissant ainsi que le logement reste abordable pour les générations futures.
Inconvénient n°3 : Possibilité de redevance à l’OFS
Le rôle de l’OFS dans ce type de bail parait désintéressé et purement salvateur. Néanmoins, cela nécessite d’effectuer quelques dépenses auprès de l’organe. Même si l’OFS s’est chargé d’acquérir le terrain à la place de l’acheteur, ce dernier doit payer des frais de gestion du terrain ainsi qu’un droit d’occupation. Ces frais doivent être versés pendant toute la durée d’occupation de l’habitat. Le montant de cette redevance est compris souvent entre un montant de 2 ou 4 euros par m2.
En plus de ces inconvénients, le bail réel solidaire peut aussi se monter désavantageux sur d’autres points. Il s’agit notamment de l’impossibilité de procéder à une location saisonnière, ou encore de la transmission conditionnée du bien en cas de revente ou de succession.
Les avantages du bail réel solidaire (BRS)
Le bail réel solidaire permet de jouir de nombreux avantages.
Une TVA plus rentable
En optant pour le bail réel solidaire, les nouveaux propriétaires bénéficient de conditions fiscales plus avantageuses. Ces derniers sont soumis en effet à une TVA qui peut descendre jusqu’à 5,5%. Cela fait que pour un acheteur classique qui prend une maison à 150 000 euros, la TVA à payer s’élève à 30 000 euros. Mais dans le cas d’un achat par le bail réel solidaire, la TVA à payer sera d’environ 8250 euros. Ce dernier profitera donc d’une énorme réduction s’élevant à 21 750 euros.
Des mensualités et un prix d’achat réduit
Lorsque vous faites votre achat par le bail réel solidaire, vous profitez d’un prix d’achat qui est réduit de 15 à 30% par rapport au marché privé. En effet, en achetant un immobilier à travers le bail réel solidaire, le prix du terrain sera automatiquement déduit de votre prix d’achat. Ce prix s’élève à environ 15 ou 30% du prix d’achat total et il est pris en charge par l’Organisme Foncier Solidaire.
En plus de ce mécanisme, le prix de vente des biens en accession sociale est limité à un montant donné au m2. Cette limitation de prix permet de faciliter l’accès du logement au primo accédant. Cette limitation de prix s’applique aussi aux maisons situées dans des quartiers résidentiels très prisés en centre-ville.
Un logement bien situé et neuf
Acheter en bail réel solidaire permet de vous garantir un certain confort. En effet, ces logements sont pour la plupart des nouvelles constructions (immobilier neuf) qui présentent de belles performances énergétiques. Ils vous exemptent de toute dépense supplémentaire, car vous n’aurez plus à investir dans des travaux d’entretien ou de réhabilitation. Ce logement neuf jouit également de toutes les garanties nécessaires notamment :
- les garanties de parfait achèvement ;
- la garantie de bon fonctionnement ;
- la garantie décennale.
Enfin, ce mécanisme vous permet d’habiter dans une zone géographique agréable comme Rennes et sa périphérie proche. Des secteurs où trouver un habitat à prix raisonnable est une tache bien difficile.
Généralités sur le bail réel solidaire
Le bail réel solidaire est un mécanisme mis en place afin d’aider les familles modestes dans leur recherche de logement.
Qu’est-ce ?
Le bail réel solidaire est né en 2014 afin d’aider les familles aux revenus modestes à trouver un bon logement. Ce mécanisme ne concerne que les résidences principales. Il s’agit d’un dispositif qui permet de dissocier la propriété foncière de la propriété du logement.
En optant pour le bail réel solidaire, vous devenez uniquement du logement bâti sur le terrain et non du terrain lui-même. Ce dernier devient la propriété de l’organisme foncier solidaire (OFS). Vous pouvez obtenir un prêt à taux zéro (Ptz) de cet organe pour l’achat d’un bien immobilier qui vous servira de résidence principale.
Ce type de bail est valable pour une durée plus ou moins longue qui se situe entre 18 et 99 ans. Dans le cas où le bien serait repris, le bail réel solidaire repart pour une période similaire à celle du bail originel. Cependant, il faudrait faire attention à ne pas créer de confusions entre le bail réel solidaire et le bail solidaire simple. Le second sert uniquement de lien entre les différentes personnes se trouvant en situation de collocation. De plus, le bail solidaire de location est assez singulier en raison de ses caractéristiques comme le principe de la caution solidaire.
Quelles sont les conditions d’éligibilité au BRS ?
Le bail réel solidaire est souvent présenté comme une solution miracle, mais pour en profiter, il faut remplir certaines conditions. La première condition est de disposer de ressources financières limitées. De plus, il existe des critères géographiques et familiaux (nombre de personnes dans la famille) qui interviennent ici.
Enfin, cette aide concerne uniquement trois types de logements. D’abord, nous avons les constructions achevées et qui ne nécessitent aucun travail secondaire. Ensuite, il y a les futurs logements construits par le propriétaire. Enfin, on trouve les constructions en attente de rénovations ou de travaux de réhabilitation.
Inscrivez-vous à l’alerte pour être informé des prochaines ventes de logements